日本橋蛎殻町～人形町～浜町を闊歩する　不動産鑑定士の独り言

お江戸日本橋、蛎殻町に事務所を構え、人形町で飲み倒し、浜町に住まう。そんな不動産鑑定士がつぶやく、仕事、趣味、地域。ワインとジョギングを愛するおやぢが発信する不惑世代の等身大ブログです。

プロフィール

ogumaap

Author:ogumaap
小熊　忍　（おぐましのぶ）

㈲オグマ・アプレイザル・ファーム
代表取締役・不動産鑑定士

〒103-0014
東京都中央区日本橋蛎殻町1-8-2
　ヴェラハイツ日本橋蛎殻町502号
tel：03-5847-4361
fax：03-5847-4362

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パパのしごと

昨晩のこと、子供と一緒に風呂にはいっていると、子供が突然、
「ほけんやさんのおしごとというのは、みんなからおかねをあつめて、そのみんなのうちのひとりがジコやサイガイにあったときに、そのおかねをはらってあげるんだって。」
と言い出しました。
正解。

なぜ、そんなことを言い出したのかというと、図書館で職業に関する本を見たかららしいのですが、生憎とその手の本に「不動産鑑定士」という項目がある可能性は低い・・・。
案の定、
「パパのおしごとはなにって、さくぶんにかかなきゃいけなかったら、なんてかけばいいの？」
ときました。

そうか、もう親の仕事に興味を持つようになったのか・・・ついこの間までは「おおきくなったら何になりたいの？」と聞くと「くまのぷーしゃん！」と言っていたのに・・・。
などと少々感慨に耽りつつ、さて、何と答えよう？子供に不動産鑑定士という職業を説明するのはなかなか難しいぞ。
まず、「不動産」がわからない。土地や建物のことですよ。すると今度は「土地」がわからない。まぁ、地面のことだ。ふ～ん・・・。
説明というよりはこんにゃく問答に近いような様相になってしまいました。

今日、事務所に来て、WEBで子供向けの職業図鑑みたいなものがあるだろうと思い、検索してみましたが、不動産鑑定士のようなレアな職業まで、ひらがな主体でやさしく解説してくれているページは残念ながら見当たりませんでした。
ちなみに、このような子供向けの職業図鑑、大きいところでは、「YAHOOきっず　将来のお仕事」（http://contents.kids.yahoo.co.jp/job/）などのページがあって、ここには「不動産鑑定士」の項目もあるのですが、低学年にはちょっと難しそう。

ちょっと、横道にそれると、この「YAHOOきっず　将来のお仕事」には五十音順の「不動産鑑定士」のちょっと上に、「パチプロ」という「職業」があって、
「パチンコやスロットで生計を立てる。フリーもいれば、パチプロの会に所属する人もいる。会に入るには、会費を支払わなければならない。金額はまちまちだが、月に1万円程度。会に入ると、「今どこの店の玉の出がいい」といった情報が入る。なかには、ヤクザとつるんで機械に細工をし、玉が出るようにする「ゴト師」と呼ばれる人もいるが、これは犯罪。」
と解説されています。あまりに明快な説明で、ちょっと笑ってしまいました。

閑話休題。ちょっとまじめに。
不動産鑑定士に限らず、士業の仕事は世の中の仕組みがまだよく理解できていない子供には説明しづらいものです。
ただ、「しづらい」からといって怠っていると、将来の優秀な人材確保に問題をきたすことになります。
今は社会全般になじみの薄い不動産鑑定士ですが、今後はむしろ中高生ぐらいをターゲットとして情報発信を考えていかなければならないのかもしれません。

2007/02/28(水) 11:16 | 不動産鑑定士 | トラックバック：0 | コメント：2 | ページトップ↑

週末の日記（2/24～25）プラス

「探さないで下さい」
と書き置きを残して、家族の下へと戻って行ったおやぢでしたが、何をしていたのかというと・・・。

土曜日は子供の学校の「学校公開日」でした。
要は授業参観ですよね。ただ、おやぢが子供のころと違って、休み時間なども含めた「1日中」、父母祖父祖母叔父叔母伯父伯母・・・一族は子供の様子を見ていることができます。出入は自由。
あと、父兄の他にも、例えば来年入学予定の親子連れだとか、幼稚園・保育園の先生だとか、様々な方々が学校に入ることができます。なかなか良いシステムだとおやぢは思います。

そんなわけで、通常は授業のない土曜日に授業をやるものですから、月曜日は代休。そこで、日曜日から月曜日にかけて、今我が家ではもっとも盛り上がっている「スキー」に行ったという訳です。

今回も前回同様、ＮＡＳＰＡスキーガーデン。宿泊はＮＡＳＰＡニューオータニでした。
今回は雪不足が心配でしたが、案の定、2コースが少雪のため、閉鎖中。まぁ、まだ子供は2回目のスキーだし、おやぢと妻は15年のブランク明けのリハビリ中状態なので、滑れれば上々です。

初日の日曜日は子供にプライベートレッスンを受講させました。前回は普通のスクールに入れたのですが、子供の数が多く、リフトに乗れないような状況だったので、金額の差には目をつぶり（ほぼ7倍の格差があります。）、プライベートを選択したわけです。子供は「やさしい、おんなのせんせいだといいな・・・。」と言っており、一応、ダメモトでその旨のリクエストは出しておいたのですが、現れたのは、学校の校長先生のような雰囲気のおじさん。子供は「しまった・・・」というような顔つきをしていましたが、後へは退けません。でも、レッスンが始まってみれば、気がながい「やさしいおじさん」だったので、結局は良かったみたいです。2時間のレッスンで、一人でリフトにも乗れるようになり、山頂からのロングコースをボーゲンで上手に下りて来られるまでに上達しました。
月曜日などは、おやぢと並んで滑っていられるほどになっており、おやぢは少々感動してしまいました。それにしても、子供は疲れ知らず。リフトを降りるとすぐにそのまま滑り出し、止まるのはリフト乗り場。妻と二人で滑っているよりはるかにハードです。

今回は日曜宿泊の日程だったので、コースも空いていて、のんびりと滑ることができました。ただ、ホテル内の静電気には参りました。おやぢはもともと帯電しやすいほう。子供がこれまた、バチバチ系。二人で「バチバチ」していました。火花が出るんですもん。たまらないですよ・・・。

実は来月の土日にもう一回、ＮＡＳＰＡの予約を入れてあるのですが、雪はないだろうなぁ・・・。

週末のジョギング　14.15ｋｍ　1：10：29（Nike+iPodによる計測）

【週末のワイン】
REIGNAC cuvee speciale 1999（ヴィノスやまざき渋谷店）
AOC BORDEAUX SUPERIEUR

新進気鋭のBORDEAUXの造り手で、パーカーポイントが妙に高かったとか、ブラインドでPETRUSといい勝負だったとかいろいろ言われるワイン。そう、REIGNACとか、POUPILLEとかですよね、「ヴィノスやまざき」や「PARTY」あたりのお店好みのワイン。今まで、何度も飲んでみました。でも、その度にタンニンが強すぎて、こりゃ～まだ飲めんわ・・・という状態だったのです。かといって、保管の費用を考えたら、あの値段で熟成されたヴィンテージを販売するわけにもいかないでしょう。
今回の一本も買ってしばらくの間、うちのセラーで寝かせていた物です。こうして開けてみると、何やらやっとこのワインが世間でもてはやされている理由がわかった気がします。
杏などの甘い香としなやかな燻製香が混じった複雑な香に、果実味が適度に凝縮された味わいのクラシックなスタイル。あの真っ黒な色だけはあまり好きにはなれないのですが・・・。いずれにしても早飲みしちゃいけないワインです。楽しむためには自分で寝かせるしかありません。
こういうときは、セラーを持っていてホント良かったと思いますよ。そういえば、POUPILLの99もまだ入っていたな・・・。

2007/02/27(火) 12:49 | 日記風に綴る | トラックバック：0 | コメント：0 | ページトップ↑

遊びに来ています

家族で平日スキーです。
詳細は次回に。

2007/02/26(月) 13:23 | 携帯から | トラックバック：1 | コメント：0 | ページトップ↑

書き置き

今日の午後はこれまでやってきた仕事の「とりあえず、ひと段落」のミーティングがあります。
その後は直帰する予定。

ここのところ、おやぢが忙しく、帰りが普段より遅めだった上に、妻は風邪気味で、なんとなく家族全員が苛立っている日々が続いてきました。
今週末はゆっくりと過ごそうと思っております。

よいパパになりますので、
しばらくの間、探さないで下さい。

　　　　　　　　　　　おやぢ

2007/02/23(金) 11:23 | おやぢの戯言・独り言 | トラックバック：0 | コメント：0 | ページトップ↑

10,000Ｐ/Ｖ　ありがとうございます！

ページ右側の「ご来場者数」カウンターが、昨日から今日にかけて、10,000を突破いたしました！
ありがとうございます。
まだ、開設して4ヶ月と月日も浅い弱小ブログですが、今後ともぜひよろしくお願いします。

もっとも、このカウンターはPageView方式なので、例えば過去ログを遡ってご覧になった方がいらっしゃたりすると、カウントが増えます。逆に携帯からご覧になった方はカウントされないようなので、あくまで目安ですけれどね。

まぁ、どちらにしても数は多い方が景気いい！

実は、このブログを始めたときに、1日だけ匿名で記事を書いたことがあります。
タイトルも違いました。確か、「士業おやじの独り言」だったと思いますが、忘れてしまいました。幻のブログ・・・まさか、ご覧になった方はいらっしゃいませんよね？？開設して24時間もたたないうちにこちらの名前に移行したのですから・・・。

なぜ、匿名ブログ1日もたたずにやめて、実際の名前、事務所、写真まで掲載するブログに変更したのか？

理由①は、より具体性を持たせたお話をするためには、匿名性が逆に足かせになると考えたから。
理由②は、内容に対して信憑性を持たせたかったから。実名でやっていれば、ウソはかけませんからね。責任の問題でもあります。
理由③は、事務所の営業のため。これを言っちゃあ・・・。でも、不動産鑑定士でもありますが、経営者でもあるわけで・・・。ちなみにこのブログが縁で直接いただいた案件はいまのところ、「ゼロ」。いかがです？第一号になりたい方はいらっしゃいませんか？

人それぞれの立場や考え方があってケースバイケースでしょうが、おやぢの場合は実名ブログにしたからこそ、続けていられるようなところが多分にあります。

今後も「日々是更新」（気に入っちゃいました）の精神で、様々な“情報発信”や“つぶやき”に努めてゆきたいと思っております。

2007/02/22(木) 15:12 | ご挨拶 | トラックバック：0 | コメント：0 | ページトップ↑

日銀利上げ

今日、日本銀行が利上げを決定しました。
「無担保コール翌日物金利の誘導目標を0.25％引き上げ、年0.5％とすることを8対1の賛成多数で決定した。即日実施する。金融機関向け補完貸付金利も、現行の年0.4％から0.75％に改定した。」
と報道されています。
そうか・・・もう、「公定歩合」という言葉は使わないのでしたね。

現在の中央銀行のスタンダードでは、今回の日銀の政策決定会合で利上げ決定がなされたように、ミーティングで金利を変更するのが通常のようです。
しかし、かつて、おやぢが金利の世界に身をおいていた時代には、アメリカのFRBでさえ、突然、不意打ちのようにして金利を変更していたものです。今思うと野蛮な世界でしたねぇ。

インターバンク（銀行間）の金利取引（元本移動を伴うもの）は、慣例で、1/32％刻みで金利が動きます。つまり、0.03125％刻みで勝負をしているわけです。
ここに、中央銀行による政策金利の変更が突然行なわれると、そりゃあ大変なことになります。何しろ、通常の1/32％に比して、政策金利の変更は、通常、1/4％あるいは1/2％。つまり0.25％あるいは0.5％。なのですから、世界が一変してしまうのです。
大変だったなぁ・・・

不動産鑑定士となった今でももちろん、長期金利をはじめとして、金利動向は気になります。自ら評価手法に用いる各種の「利回り」もありますしね。

まれに、金融機関の方との会合のなかで、
「LIBORプラス10ベーシスで・・・」
などという話がサラリと理解できると驚かれます。
本人としては、当たり前なんですけどね。

2007/02/21(水) 15:58 | おやぢの戯言・独り言 | トラックバック：0 | コメント：0 | ページトップ↑

イソガシ・・・

何やら妙に忙しいおやぢです。

仕事の追い込み中でちょっと手が離せないような状況が続いています。
ブログも更新するかどうか迷いましたが、「日々是更新」が旨なので少しだけ書こう・・・でも何をかこうかなぁ・・・あっ！
銀行に行くの忘れた・・・

昔、社会人になりたての頃、誰に聞いたのかは忘れてしまいましたが、
「男は自分の年の数×千円は常に財布に入れておけ！」
といわれた覚えがあります。今はカードや電子マネーなどもあるのでそこまでは、とも思いますが、大体、おやぢも普段はそれに近いぐらいの金額の現金を持つようにはしています。でも、今週は忙しくて、気がつけば、今のおやぢは5歳児です。
「今週はずっと忙しいから、夕食は外か、適当に何か買って帰るから準備しなくていいよ～」、と妻に言っていたのですが、まぁ、これだけあればビールとつまみ、ちょっとした食事ぐらいは買えるでしょ・・・。

あっ！！
今日は結婚記念日だった・・・。

何やら急に侘しくなるおやぢでした。

2007/02/20(火) 19:34 | おやぢの戯言・独り言 | トラックバック：0 | コメント：0 | ページトップ↑

週末の日記（2/17～18）

腰痛も癒え、何とか通常の生活を取り戻しつつあるおやぢです。

土曜日には久々にジョギングすることもできました。何と3週間ぶりです。
ここ半年ぐらいはこんなに間隔があいたことはなかったのと、まだ腰が不安だったことから、自ら「リハビリジョギング」と名付け、「極力ゆっくり無理をせず」を心がけて走りました。Nike＋iPodは無駄に（？）闘争心に火をつけるので今回はナシです。
家を出るとき、「あれ？こんなにジョギングの装備って軽かったんだっけ？」と思いました。雨が降りそうだったので、帽子とあとは時計と手袋ぐらい。最近はこれにiPod、アームホルダー、ヘッドフォンが加わり、走り始めるときはNike＋をオンにして・・・などとやっていたので、何か原点に戻ったような気がしました。
いつもの7割から8割ぐらいの速度で、静かには走るのはなかなかいい気分でしたよ。
たまにはこんなジョギングもいいものですね。

さて、日曜日は冷たい雨の中、東京マラソンが開催されました。
浜町周辺では結構な人手で、みな熱心にランナーに声を掛けて応援していました。

写真はゴールを目指すランナーの皆さん。奥に見える建築中の高層タワーは人形町の再開発マンションです。
しかし、すごい人数でしたよね。
全員スタートするのに20分を要したとか・・・。
水天宮付近ではコンビニで買物をするランナーや地下鉄の駅に入っていくランナーなど様々な姿が見られました。コンディションが悪く、参加者には気の毒でしたね。
おやぢも来年はぜひ、エントリーしようと思います。

週末のジョギング　10ｋｍくらい　1：15くらい

【週末のワイン】
LOUIS ROEDERER BRUT PREMIER　NV (ESPACE TAILLEVENT 日本橋髙島屋店)
土曜日は我が家にしては珍しく和食系。でもワインは飲みたい。セラーをまさぐると、年末のシャンパーニュが余っておりました。
考えてみれば、もうすぐ結婚記念日。当日飲もうと、結婚年のCh Latourは買ってあるのですが、おやぢと妻の酒量から考えて、泡ものまでは多分ムリ。ならば、少し早いけどシャンパーニュを・・・となんとも我田引水的な思考のもとに開けてしまいました。
LOUIS ROEDERERのCRISTALは当然おいしいのですが、このNVだってなかなかのものです。Pinot Noirが主体のアッサンブラージュで、力強く、ムースも細やか。
間違いのない一本です。

2007/02/19(月) 15:50 | 日記風に綴る | トラックバック：0 | コメント：0 | ページトップ↑

東京マラソン

この日曜日（2/18）はいよいよ東京マラソンが開催されます。

東京マラソンに対して、おやぢは2つの側面から興味を持っています。

ひとつは走ることを趣味としている人間にとって、「自分が出場できるかもしれない」マラソン大会としての興味です。
通常、マラソン大会は、荒川河川敷などの特別なコースを除けば、かなり厳しいカットラインが設けられています。というのは、いつまでも市街地の交通規制をしていられないからです。でも東京マラソンはなんと、7時間という太っ腹のカットライン。これならいけるかも・・・何とかなるかも・・・。
とりあえず、今年は応募しませんでしたが、来年以降も開催されるのであれば、ちょっと考えてみたいものです。

もうひとつの側面は、純粋に「おらが街」を走るマラソン大会に対する興味です。
浜町付近のコースは永代橋通りから左折してきたランナーが新大橋通りを走り、浜町中の橋の交差点を左折して明治座の前を通り、浅草に向かいます。浅草は折り返しポイントなので、ランナーはもう一度同じコースを逆走します。トルナーレ日本橋浜町の前で応援イベントが開催されるようです。
やっぱり、トップランナーのスピード、見てみたいですよね。

当日は新大橋通り、清洲橋通りなどがほぼ終日規制されてしまい、住民は車を動かすこともできません。
まぁ、不便なことは不便ですけれど、折角のイベント、楽しみたいものです。

2007/02/16(金) 16:06 | 地域情報 | トラックバック：0 | コメント：2 | ページトップ↑

研修会のごあんな～い

先日、日本不動産鑑定協会から封書が届きました。

「証券化対象不動産の鑑定評価基準及び実務指針に関する研修」案内書在中
とあります。
不動産鑑定士は割合、研修が多い職業です。
日本不動産鑑定協会の研修規定によると、各種の研修にはそれぞれ履修単位があり、会員は基本的に年間で目標単位を取得しなければなりません。
今年度の目標単位は・・・目標単位は・・・？いくつだっけ？
おやぢたちのような「若手」は日々の仕事に追われて先の計画がなかなか立たないことが多いので、会報等で知らされる研修はついついパスしてしまいます。結果、目標単位に届かないこともあるのですが、今のところは実際にお咎めがあるシステムではないので、ゴニョゴニョゴニョ・・・。

でも、今回のように封書で特別に案内が来る研修は別です。
このような研修はいくつかランク分けされている研修の中でも「ファンダメンタル研修」というランクで、研修受付には特設電話が設置されるというものなのです。東京会場だけでも7回が開催されますから、「都合が・・・」という逃げは通用しません（イヤ、いつも逃げているわけではないのですよ。念のため。）。
時間割をみてみると、午前中が「不動産鑑定とエンジニアリング・レポート」、「エンジニアリング・レポートの手引きの解説」、午後が「基準及び実務指針の適用について」と9：45から17：00まで盛りだくさんのようです。

折も折、今日の新聞紙上ほかで、「証券取引等監視委員会が処分勧告、鑑定評価取得の手続き不備で」（http://nfm.nikkeibp.co.jp/fa/free/news/20070214/504741/）というニュースが報道されました。
内容としては、証券化に伴う不動産取得時に鑑定業者に適切な資料を提示せず、これにより過大な額の鑑定評価額であったにもかかわらず、これにより物件取得したことが善管注意義務に反するとして処分勧告が行われたということのようです。
今回のケースは一見、適切な資料を提示しなかった資産運用会社にだけ非があるように見えますが、その実はわかりません。同じ鑑定士の立場としても「ヒヤリハット」してしまいます。

いずれにしても、今回の研修は盛況となりそうです。

2007/02/15(木) 16:17 | 不動産鑑定士 | トラックバック：0 | コメント：0 | ページトップ↑

昨日の疑問

腰痛と花粉とに苦しんでいる、おやぢです。

昨日、【週末のワイン】で、「「Meo Camuzet Frere & Soeurs」が赤字で書いてあるエチケットも気になる」と書いたおやぢですが、ナゾが解けました。
ちなみに
こちらが通常のラベル（エチケット）

それで、こちらが件の赤ラベル（おやぢが購入した物とは違いますけど）

そして、疑問を氷解させてくれたWEBページはこちら　http://www.finesse-wine.co.jp/meo/jpresent.htm
いや、まさかドメーヌ・メオ・カミュゼ(Domaine Meo-Camuzet)が日本語の公式WEBページをお持ちとは存知あげませんでした。
このサイト内のニュース「ネゴスの冒険」に答えはありました。これによれば

「徐々にうちのネゴシアンもののラインナップが拡大している。ネーミングも変わり、ラベルも改良されてやり方も洗練されつつあり・・・。
ネゴスワインの標章は「メオ・カミュゼ・フレール・エ・スール」、つまりドメーヌの評価を受ける醸造のやり方を踏襲するとともに、新しい刺激をもたらすものであること。ドメーヌもののワインと私達の考案した家族要素の強いワインを区別する必要からこうしたネーミングになった。」

とあります。
かなりエキセントリックな日本語ですが、サイトのまま引用させていただきました。

何のこっちゃと思われるかも知れませんが、要するに「Meo Camuzet Frere & Soeurs」というのはネゴスワイン（ネゴシアンワイン）だということです。
ネゴシアンというのは簡単に言うと、沢山の農家からブドウやワインを買い集めて、それぞれをブレンドし一つのブランドとして世に出すのを仕事にしているワイン商社の事ですが、Meo Camuzetでは葡萄を買い付けて、醸造してネゴスワインを造っているのでしょう。

ナゾが解けてすっきりしました。
でも、ネゴスものでさらに人気が高まると、ドメーヌものがまた高くなってしまうのではないか・・・などと余計な心配をしてしまうMeo Camuzet大好きのおやぢでした。

2007/02/14(水) 16:26 | 趣味のこと | トラックバック：0 | コメント：0 | ページトップ↑

週末の日記（2/10～12）

三連休でしたね。
おやぢは図らずも三連休となってしまいました。
「図らずも」というのは、仕事が押しているので、1日くらいは事務所に顔を出して・・・などと考えていたのですが、それが不可抗力のために成しえなかったことを意味します。

土曜日には髪を切りに行ったり、日曜日は節分後の大安だったため、雛人形を飾ったり、あれやこれやと雑用がありました。
思えば、土曜日に少し大きめの洗濯物を浴室乾燥しようと、上を向いて無理な姿勢で作業をしていました。
思えば、雛人形は納戸の棚の上にあって、それを下ろそうとしたときに上に重ねてあった別の箱が見えなかったため、それを落とさないように、不安定な姿勢をとってしまいました。
思えば、日曜日に子供の縄跳びの練習に付き合って、その後普段はあまりしないバトミントンやバスケットボールの真似事をして遊びました。
思えば、先週の土日の前は新幹線で出張に行き、土日はスキーで、その後は急ぎの仕事を片付けていてゆっくり休んでいませんでした。
思えば、日曜日の夜から月曜日の朝にかけては既に症状が出始めた花粉症のせいでくしゃみがたくさんでました。
思えば・・・

そして、月曜日の朝、それは静かに訪れたのです。
別に、何かをしたわけではありません。ゴミ袋の口を縛ろうとして、紙くずが入っただけのその袋を持ち上げた瞬間、
「ピリ・・・」
腰に軽い電気が走ったのです。
ハイ、やってしまいました。
ギックリ。
やっちゃうときは大体、こんな物です。何をしていてもやっちゃいます。
今回のせめてもの救いは軽かったことと、すぐに横になれて安静にできたことでしょうか。
今日も靴下をはいたり、ズボンをはいたりという作業は苦労しましたが、何とか事務所にきて仕事を進めています。

それにしても、歳ですなぁ・・・。

週末のジョギング　月曜日夕方を予定していたため、断念。

【週末のワイン】
Nuits St.- Georges Les Charmois 1999 　(東急百貨店東横店ワイン売場)
JEAN GRIVOT
土曜日は髪を切ったあと、東急百貨店東横店のワイン売場に行きました。ここは品揃えが充実していることは知っているのですが、家から遠いこともあり、あまり買う機会がありません。今回もなんか、おもしろいモンが転がっていないかな？と興味本位で店内を見渡していると、おお、JEAN GRIVOTじゃないですか！別に珍しいDomaineというわけではないのですが、普段行くショップで見かけないものは新鮮味があります。
開けてみると、みっちりとしたべっこう飴のような香とベリー系の香が濃厚でなかなかいい具合。味も適度に凝縮感があり、おやぢ好みでした。
実は、もう一本買ってきてしまいました。
Morey St Denis 2004　Meo Camuzet Frere & Soeurs.
Meo CamuzetってMorey St Denisなんて造っていたっけ・・・？と思いながらも安さにつられて買ってきてしまいました。情報が少ないのですが、どうやら初リリースのよう。今から開けるのが楽しみです。
ところで、「Meo Camuzet Frere & Soeurs.」が赤字で書いてあるエチケットも気になるのですが、どなたか詳細をご存知でしたら教えてください。

2007/02/13(火) 16:40 | 日記風に綴る | トラックバック：0 | コメント：0 | ページトップ↑

がっかり

以前・・・といっても、もう既にかなり前のことですが、清洲橋通りに面した、浜町3丁目の角地（トルナーレの斜め向かいの清洲橋寄り）で建物を取壊しているっ！次は何ができるのだろう？ワクワク、などというお話をしておりましたが、昨日、久しぶりに前を通りかかると、なんと、唖然。

時間貸し駐車場になっていました。

なあんだ。がっかり。
ちょっと急いでいたので、詳しくは見ていないのですけれどね。
ただ、まさかわざわざ「駐車場にすること」を最終目的にして建物を壊す訳はないので、そこには様々な思惑・・・例えば、契約のこじれ、資金調達の問題、タイミングを計っている・・・などが見え隠れするような気がします。
もっとも、最近では駐車場ファンドなども組成されていますから断言はできませんが。

地元住民としても、不動産鑑定士としても、今後を引き続き注視したいところです。

2007/02/09(金) 16:42 | 地域情報 | トラックバック：0 | コメント：0 | ページトップ↑

超特急・・・のその後③

月曜日のクライアントとの打ち合わせを終えた後、作業は後半へと向かいます。

おやぢの場合、前半部分を8割位の完成度のまま、鑑定評価方式の適用部分を作成してゆきます。前日、エクセルで作成したものを文章化してゆく作業です。エクセルも適宜、コピペしたり、最終的な製本時には巻末に別表の形で添付したりします。
その後、前日に頭の中で既に整理していた試算価格の調整、いわゆる「調整文」を作成してゆきます。これで、鑑定評価額が決定するわけです。ちなみに、現在の評価書はこの調整文を結構しっかり目に書くのが主流なので、やや時間をかけます。
そして、全体を見直しながら前半部分を書き加えたり、削除したりして、ドラフト第1稿が完成です。
ここで、通常はクライアントへPDFファイル等の形でドラフトを渡します。
火曜日が終わりました。

明けて、水曜日。
クライアントがドラフトを検討している間に、今度は評価書に添付する資料の作成にかからなければなりません。おやぢの標準的な添付資料は、地図類、公図・建物図面など法務局備え付け書類、下水道・道路などの台帳の写し、写真などです。これらを対象不動産がわかりやすいように明示して、適宜縮尺等を入れ、できる限りA4に統一して作成します。

そうこうしているうちに、大抵クライアントから質問や要望がやってきます。反映すべきところは反映し、説明すべきところは説明します。ドラフトが2稿、3稿と修正されてゆくことも珍しくありません。
弁護士さんから依頼の案件だったりすると、ここが
ドラフト提出→打ち合わせ→修正→会議→変更→ミーティング→補正・・・・
などと半年以上かかるケースもあります。
今回はクライアントが急いでいるので、ちょっとしたやり取りで、即、納品の方向に進みました。

納品・・・当初は違和感を覚えたのですが、業界では、評価書を製本して、クライアントに提出することを
「成果物を納品する。」
といいます。八百屋さんみたいですけどね。
製本直前は、誤字（変換違い）、脱字、数字の桁などを中心に、評価書の再チェック、再チェック・・・。本当は「鑑定士同士で読み合わせ」というのが一番間違いがないのですが、おやぢのような個人事務所ではそんなわけには行かないので、チェック回数を増やすしかありません。
かくして、完成！

今日、木曜日に納品いたしました。
先週の火曜日夜に依頼を受けて、7営業日目の納品です。
なんとか、終着駅に時間通り辿り着いた超特急でした。

2007/02/08(木) 14:52 | 不動産鑑定士 | トラックバック：0 | コメント：2 | ページトップ↑

超特急・・・のその後②

週末の夜遅く、対象確定条件の変更を笑顔で受諾したおやぢでしたが、生憎と、土日はスキー。何食わぬ顔で越後湯沢へと向かいました（時空がねじれてしまっているブログで申し訳ありません！）。

月曜日の朝、出社したおやぢはまず、試算価格の見直し作業に取り掛かりました。
本来なら、まず、金曜日に8割がた完成していた評価書前半部分の直しにかかりたいところでしたが、この日のうちに、ある程度の鑑定評価額の感触をクライアントに伝えなければならなかったからです。

今回は当初、独立鑑定評価つまり更地評価の予定だったところ、建物及びその敷地の一体不動産の評価に変わったわけですが、この場合でも、建物は取壊すことが一番いいと考えられるので、いずれにしても中心は更地の評価になります。つまり、対象確定条件が異なっても幸いにして鑑定評価方式の適用にはあまり影響はなかったわけです。

今回の評価では、取引事例比較法と収益還元法（土地残余法）を適用します。
取引事例比較法は周辺の土地取引の売買事例を集めて、これに取引事情や時点修正、事例地の地域要因や、事例地の個別性などの補・修正を行って、対象地の価格を試算します。今回は対象地の近くで、取引された時点が新しい取引事例があったので、それほど苦労しませんでした。
でも、そんな売買事例なんてどうやって集めるの？と思いますよね。
基本は確かにその時々で、1件1件集めるのですが、そんなことは事実上、不可能です。時間がいくらあっても足りません。
そこで、各都道府県の不動産鑑定士協会が、その所属する不動産鑑定士によってあらかじめ収集された取引事例をまとめて、閲覧に供していますので、これを利用します。つまり、「事例を買う」のです。もちろん、閲覧に供しているといっても、一般に開放しているわけではなく、多くの鑑定士協会では資料閲覧などに関する研修を修了した不動産鑑定士だけ（研修を修了した業務補助者でもいいケースもあり）が閲覧、コピーすることが可能なのです。お値段は・・・各都道府県によって異なるのですが、5事例程度コピーすると閲覧料も含めて、数万円程度かかるのが普通でしょうか。

もうひとつは収益還元法。今回は土地だけの値段を把握したいので、土地の上に合理的にみて、一番いい用途・規模の賃貸ビルを想定して、このビルを貸したときの収益から費用を控除して純収益を査定。さらにここから土地が生み出している純収益のみを抽出して還元利回りで割り戻して、価格を試算します。
やさしく書いたつもりですけど、業界関係者以外はわかりませんよね。
実務上も、理論はともかく、各自（各社）がエクセルに計算式を入力しておき、評価時に情報を打ち込めば自動的に価格が算定されるようにはなっています。
ですから、ここで大事なのは、適切な建物の想定と、賃料の設定。今回は地下1階地上12階のビルを想定したので、各種の建築制限や周辺賃料相場などを検証してゆきます。そして、最後は計算式がどこかで壊れていないか、挿入した行はちゃんとSUMされているかなどを見直さなければなりません。

かくして、再度ポイント、ポイントを検証し直しつつ、両試算価格を眺めます。
本来、純理論的には各手法で求められた価格は同じ水準になるはずなのですが、実際にはそのようなことはありません。今回のケースでは収益還元法による価格が取引事例比較法による価格を大きく上回りました。
ここで、試算価格の調整をしなければなりません。これは評価の過程を客観的・批判的に再吟味して、どの試算価格に説得力があるのかを考えてゆくことです。
今回のケースでは、対象地の実際の需要者はその収益性に着目する投資家層となりそうですから、収益価格の方に分がありそうです。

このあたりまでをクライアントに伝えて打ち合わせをし、月曜日を終えました。

まだ、続きます。

2007/02/07(水) 16:34 | 不動産鑑定士 | トラックバック：0 | コメント：0 | ページトップ↑

超特急・・・のその後①

先週、金曜日に評価書仕事の進行についてお話しました。
今日は、その続きです。

金曜日には何とか予定の、鑑定評価書の「鑑定評価方式の適用」の前までが8割がた完成しており、ザックリとした試算価格が出ているような状態まで仕上げて10時前に帰宅したおやぢでしたが、ここでクライアントから携帯に電話がありました。
内容としては、対象確定条件を変更して欲しいということ。

不動産鑑定の実務に携わっている方は「ぐえ～！！！！」と思われるでしょう。
不動産鑑定士試験受験生の方は「そんなこともあるのか・・・」あるいは、基準を思い返していることでしょう。
不動産鑑定に全く関わりにない方は「タイショーカクテージョーケン？」でしょう。

対象確定条件とは大雑把に言って、「対象不動産をどのように捉えて評価するのか。」ということです。
例えば、一般的な建物の敷地となっている土地の評価であっても、土地と建物を一体として評価する場合、土地のみを現実に建っている建物の敷地として評価する場合、土地のみを建物が存しない更地として評価する場合などが考えられます。なぜそんな風になっているかというと、現実にそのような鑑定に対するニーズがあるからです。

今回の案件の場合、現実には建物が建っているのですが、かなり老朽化しており、遅かれ早かれ建替えが必要となる物件の評価でした。
このようなケースでは通常、土地・建物の現状をそのまま鑑定評価の対象として確定し、評価の中で、建物の取壊しが一番いいですね、といういわゆる「取壊し最有効（使用）」というやり方で進めるのが一般的です。
しかし、今回のクライアントは当初、最初から建物をないものと考えて土地だけを更地として評価対象として欲しい（このような評価を独立鑑定評価といいます。）と要望してきたので、おやぢもこれに合意していました。独立鑑定評価であれば、基本的には建物について評価上触れる必要がないので、その分、作業が軽減されるからです。

ところが、金曜日の夜の電話はこれを覆してしまいました。
「やはり、建物についても触れて欲しい。」
これは、上でお話した「土地・建物の現状をそのまま鑑定評価の対象として確定」することを意味します。
そうすると、「基本的には建物について評価上触れる必要がない」というおやぢの目論見は淡くも崩れてしまいます。
さらに言えば、現地調査は既に終えてしまっています。対象確定条件如何では現地調査も作業が異なってくる部分があるのです。
例えば、土地・建物が評価対象であれば、当然に建物の謄本や建物図面といった法務局備付書類が必要となりますが、評価対象を更地としていれば建物関連の書類は必要ありません。対象地での調査も、土地・建物が評価対象であれば建物の内部の細かいところまで調査が必要となりますが、評価対象を更地としていれば、建物の調査など必要ないわけです。

おやぢピンチ！どうする？

不動産鑑定士は結構「石橋を叩いて・・・」タイプの人間が多いです。おやぢも仕事に関してはそうだと思います。ですから、今回もあらかじめ現地で建物も含めた調査を行ってきていました。
良かった！
もちろん、無駄になることもありますが、100の情報で100の内容の鑑定評価書を作成するより、150、200といった情報の中から100の内容の鑑定評価者を作成するほうが、絶対にいいものができるに決まっていますから。

かくして、ピンチを切り抜けたおやぢの作業は明日へ続きます。

2007/02/06(火) 18:25 | 不動産鑑定士 | トラックバック：0 | コメント：2 | ページトップ↑

週末の日記（2/3～4）

行ってきました。
15年ぶりのスキー。
土曜日の朝8時半すぎの上越新幹線「MAXたにがわ」で越後湯沢には10時前に到着。そこからシャトルバスで5分もかからず、お目当ての「NASPAスキーガーデン」（http://www.naspa.co.jp/ski/）に到着しました。

なぜ、NASPAをチョイスしたのかというと、うちの税理士（当ブログには再三、登場していますね。そう、おやぢとは腐れ縁のタメ口税理士です。）から
「オマエんとこの子供、スキー初めてなんだろ？ぜってぇNASPAだって！あそこはスクールがいいし、なんてったって、ボーダーがいねぇからな。」
とアドバイスを頂戴したからです。
これは魅力的でした。
15年ぶりにスキーを履くおやぢと妻は子供の面倒を見る余裕はありません。いや、よしんば余裕があったとしても、子供の第一歩はスクールでちゃんと先生に習った方がいいに決まっています。スクールが充実しているのはいい！
そして、スノーボーダーの皆さん、ごめんなさい。でも、ボーダーがいないのはもっといい！やはり、ゲレンデにペタペタと座られるのはどうも嫌だし、ターンのリズムも違うので、まぁ、別居したほうがお互いのためだと思うんですよね。

スキー用具（板・靴・ストック）は一式レンタルしました。15年前スキーヤーにとっては初めて履く、カービングスキー。でも、体は覚えているものですね。初めてスキーを習ったのは高校1年のときでしたが、そのとき、スキーは自転車と一緒で、一度覚えたら忘れない、といわれたのですが、本当でした。もちろん、道具の進歩も大きいとは思いますけどね。
午前中に1本だけ滑って、午後は一家でスキースクールに入ったのですが、組分け試技の後、おやぢはパラレル完成目前班に振り分けられました。習ったのはほぼ「体重移動」の一点だけ。用具の進化もあって、昔のスキーに比べて技術論より、「感覚」が大事になってきていると感じました。もちろん、基礎スキー派の求道者は別でしょうけど、一般的なファンスキーヤーには間口が広くなりましたね。

宿泊は隣接の「NASPAニューオータニ」。
エントランスを入ると、にこやかフェイスのホテルマンが「ご宿泊でございますか？お荷物をお持ちしましょう。」とさすがにニューオータニ！と思わせる対応をしてくれているその横を、浴衣に丹前、裸足スリッパぺたぺたのおやじさんが通り過ぎるという異次元ゾーン。
食事もいわゆるバイキング形式のレストランだったのですが、和食も洋食もレベルは総じて高かったです。難をいうなら、コーヒーを何とかして欲しいかな。あの、ファミレスにあるようなマシンでは、インスタント臭がしてどうもいけません。

土曜日の夜から日曜日の朝にかけては、だいぶ雪が積もったようで、日曜日はコースコンディションも上々。午前中は子供をもう一回スキースクールに入れ、おやぢと妻は6～7本滑ることができました。午後は子供にリフト初体験をさせて、コース途中にある雪遊び場のようなところで、雪合戦をしたり、雪に寝転がったりして遊びました。これでとりあえず、今回のスキーの目的だった「子供に雪体験をさせる」、成就です。

3時にホテルを出て、東京駅に5時ちょうどに到着。タクシーに乗って家には5時15分着。こういうときは本当に浜町って便利！と思います。

初スキーの子供の感想は
「スキー、すき。またいく。ねぇこんどはいついくの？」
15年ぶりスキーのおやぢ＆妻の感想
「足が・・・腰が・・・」

また、来月行こうと思います。

週末のジョギング　降雪地に滞在につき、なし。

【週末のワイン】
SANTA DIGNA CABERNET SAUVIGNON RESERVE 2004 　(NASPAニューオータニ　夕食会場)
MIGUEL TORRES (CHILE)
久々のスキーだったので、土曜日の昼食時はビールは封印していました。
夕方、風呂に入ってから、部屋で「エチゴビール」をグビグビ。その後、夕食会場（「レストラン」ではないのです。大宴会場でスキーヤー用にブッフェをやっています。）で生ビールをグビグビ。
そのあと、すきっ腹に料理を詰め込みつつ、ワイン。けっこうおいしかったですよ。濃ゆくて。リーデルのグラスだったらもっと良かったけど、あれは洗浄機使えませんからね。

2007/02/05(月) 16:51 | 日記風に綴る | トラックバック：0 | コメント：2 | ページトップ↑

超特急

東京に帰ってきていますおやぢです。
昨日は出張でしたが、夜の8時前には東京に帰って来ることができました。本来なら、事務所で収集した資料やデジカメ画像の整理、経費の計算などをその日のうちにやっておきたいところですが、昨日は新幹線の中で「プシュッ！ぷは～・・・」をやってしまったのであきらめ。まっすぐ家に帰りました。
でも、地方で終日歩き回って、やっと飛び乗った東京行きの列車（新幹線）のなかで「プシュッ！」するのは格別なので、自分を大目に見てやることも必要だな、ウンウン。

一夜明けて。
今回の依頼は超特急版です。通常、鑑定評価書であれば2週間はお時間を頂戴するのですが、今回は何と1週間しかありませんので、評価作業も超特急で進めなければなりません。

評価作業をどのように進めるかは不動産鑑定士が100人いれば100通りの方法があると思います。ちなみにおやぢバージョンでは
①まず収集資料とデジカメ写真の整理。
②次に、対象不動産の面積などの詳細を作成（事前に行う場合もアリ）。
③地域要因をワードに打ち込みながら整理。
④同一需給圏についての思いを巡らしつつ、ワードに打ち込み。
⑤対象不動産の個別要因をワードに打ち込みながら整理。同時に市場性を考える。
⑥③～⑤を行ったり来たりする（流れ・整合性を考える）。
⑦エクセルで比準表を作成。
⑧エクセルで収益計算。
と、まぁ、ここまでが大体、作業の前半部分というところでしょうか。
ここまで作業すると、鑑定評価書の「鑑定評価方式の適用」の前までが8割がた完成しており、ザックリとした試算価格が出ているような状態になります。
普通はここまで丸2日かけて作業をするのですが、今回は超特急版なので、今日中にここまで終えておかねばなりません。

もう少し頑張りま～す。

2007/02/02(金) 18:39 | 不動産鑑定士 | トラックバック：0 | コメント：2 | ページトップ↑

出張の朝

おはようございます！

昨日は焦りまくっていたおやぢでしたが、なんとか資料もゲットすることができました。

そんな訳で今日は
のぞみ1号です。

昔、「はちじちょうどの～」という歌がありましたが、こちらは「ろくじちょうどの～」なのです。
これで行くと、新大阪には8時半に着けます。

全国何処でも日帰りの不動産鑑定士にはとても便利です。
朝は早いけど。

2007/02/01(木) 06:21 | 携帯から | トラックバック：0 | コメント：0 | ページトップ↑