日本橋蛎殻町～人形町～浜町を闊歩する　不動産鑑定士の独り言

お江戸日本橋、蛎殻町に事務所を構え、人形町で飲み倒し、浜町に住まう。そんな不動産鑑定士がつぶやく、仕事、趣味、地域。ワインとジョギングを愛するおやぢが発信する不惑世代の等身大ブログです。

プロフィール

ogumaap

Author:ogumaap
小熊　忍　（おぐましのぶ）

㈲オグマ・アプレイザル・ファーム
代表取締役・不動産鑑定士

〒103-0014
東京都中央区日本橋蛎殻町1-8-2
　ヴェラハイツ日本橋蛎殻町502号
tel：03-5847-4361
fax：03-5847-4362

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戻ってきました

取り合えず、短めの夏休み第一弾！から戻ってきました。

今回は南の島（写真をご覧いただけば、何処かは一目瞭然ですが・・・）に行ってきましたが、事前の天気予報では台風と鉢合わせしそうで、ビクビクしておりました。
でも、結果的には、少々風が強い日があった程度で、良いお天気！！

初日はまず、シーサーにご挨拶。

サトウキビを粉砕するお仕事中の水牛さんにもご挨拶。
お尻を向けられてしまいました。

そして、こ～んな海で泳いだり、のんびりしたり

こ～んなプールでシャチと戯れたり
（シャチの下に沈んでいるのは落下したうちの子供です）

お約束のこ～んな場所に行って

こ～んなものを見たり

もうひとつお約束のこ～んな場所に行ったり

してきました。

旅慣れないうちの両親のエピソードも、機内で読書灯をつけようとして、キャビンアテンダントさんのコールボタンをしたり、ホテルでオートロックの意味がわからず、部屋を出るときに鍵をかけようとしたりという「お約束」程度で、まあ、ゆっくできました。

でも、欲をいえば、海辺のリゾートにはもう何日か滞在したかった！
来年こそ・・・

2008/07/31(木) 15:06 | 日記風に綴る | トラックバック：0 | コメント：0 | ページトップ↑

今日の東京地方はまさに猛暑です。
「太陽じりじり」　はまあ許せるのですが、
「もわっ」　とした、熱気には辟易しますね。

そんなわけで、
というわけではないのですが、少々、夏休みをとらせていただきます。

個人事務所の場合、なかなかまとめて休みをとることは難しいので、今年もちょこちょこと合間を見ては休む、というスタイルです。

今回は週末を絡めての南の島への小旅行。
うちの両親（飛行機搭乗初体験！）も一緒なので珍道中かと思われます。
なんか、また台風と鉢合わせしてしまいそうですが・・・

そのようなわけで、来週前半はブログは基本的にお休みします。
もしかすると、携帯からＵＰするかもしれません。

そうそう、コメント・トラバには一旦、制限をかけておきます（投稿は出来ますが、「承認待ち」の状態になります）。
管理人（おやぢ）が戻ってきましたら、再度、通常投稿できるようにしますので、よろしくお願いします。

では行ってきます！！

2008/07/25(金) 16:44 | おやぢの戯言・独り言 | トラックバック：0 | コメント：0 | ページトップ↑

連日の現地調査

昨日は、仙台の国分町で、分厚い牛タンをつまみにビールをサクッと飲み、20時頃東京に戻ってきました。
そして、今日は千葉県の某市で現地調査です。

連日、というのは珍しいのですが、日程の都合で仕方ありません。

それにしても・・・暑！！！
電車の車窓から時折見えるプールがうらやましいです。

2008/07/24(木) 14:58 | 携帯から | トラックバック：0 | コメント：0 | ページトップ↑

出張中です

本日は杜の都。

「広瀬川～」と口ずさみがら、仙台の街を歩き回っています。
青葉城恋唄なんて知らない方も多いか…

今日は日帰りですが、帰る前には国分町あたりで、牛タンで一杯やりたいものです。

2008/07/23(水) 15:08 | 携帯から | トラックバック：0 | コメント：0 | ページトップ↑

週末の日記（7/19～21）

月曜日は海の日！のロングウィークエンドでした。

土曜日
三連休の初日。
地域町会の盆踊り・納涼会のお手伝いをする予定だったところ、前日に急遽、急ぎの案件が飛び込む。
ここは仕事優先。予定を変更し、朝から事務所でＰＣに向かう。
20時近くまで仕事をして、家に帰ると、丁度、妻と子供は盆踊りに出かけるところ。
疲れていたので、ひとりで家に残り、風呂に入ってまずはビール。
土曜日なので、ワインを飲もうとするが、ここで

えっ！ワインセラーの調子がおかしい！！

この夏の暑いときに・・・とぶつぶつ言いながら、盆踊りから帰ってきた妻と子供の助けを借りて、ワインをとりあえず冷蔵庫に避難させる。
いいワインから開けないと・・・と妻と相談し、スーパータスカンMASSETO 1996を開ける。
動揺していて味はわからず。悲し。

日曜日
朝から、ワインセラーの業者に連絡し、何とか修理なしで正常運転に戻れそうなことがわかり、とりあえず、胸をなでおろす。
昨夜から、30本近いワインを入れたままの冷蔵庫はパンク寸前！
午前中は子供の習い事の用事で、四谷方面へ家族で出かける。珍しく電車移動。
昼すぎに終了し、四谷界隈で蕎麦屋を探すが、どこもお休み。
あきらめて、中央線で東京駅に行き、八重洲地下街の蕎麦屋で昼食。
おやぢはビールを2杯。
東京駅からはタクシーで帰宅し、少々休憩。
ここで、ワインセラーが復旧。冷蔵庫からワインを戻す。ホッ！
15時ごろから、この日は予定通り、地域町会の納涼会のお手伝い。
おやぢは生ビール係。飲む方ではなく、注ぐ方。
慣れないビールサーバーの扱いに少々戸惑う。1杯200円のビールは飛ぶように売れる。
納涼会は16時から18時まで。
終了後、簡単に後片付けをして、町会の皆さんとお疲れ会。
夜風に吹かれながら、ビールを飲む。

月曜日
ちょっと朝寝坊。子供と妻はラジオ体操から帰ってきて二度寝。
おやぢがハムチーズオムレツを作り、朝食。
あわただしく、10時に集合して、昨日の納涼会の本格的な後片付け。
テントの撤収、屋台の解体など。汗だく。
昼前に終了し、軽く打ち上げ。また、昼からビール。
午後は、子供とゲームをしたり、風の谷のナウシカをＴＶで見たりして過ごす。
夕方、早めに風呂に入り、着替えて、近所のロイヤルパークホテルへ。
夕食はホテル内の「シンフォニー」でブッフェ。
子供はここのオムレツがお気に入り。朝も食べたのに・・・
妻は寿司を握ってもらって、シャンパンを飲んだりしている。
おやぢはフォアグラのポワレ、ローストビーフなどを中心に、シチリア産の赤ワインをいただく。
みんな気ままに、この三連休で初めて、家族でゆっくりと食事をする。
食後はぶらぶらと家に帰り、早めに就寝。
明日もラジオ体操だ！

2008/07/22(火) 16:46 | 日記風に綴る | トラックバック：0 | コメント：0 | ページトップ↑

夏休み～！！

今日の午前中は、仕事絡みで都庁（新宿）に寄ったりしたため、事務所に出てきたのは昼近くになってしまいました。
途中、荷物をたくさん抱えた子供たちに遭遇！
どの顔もピカピカと輝いていました。
そうです。東京都内の小学校は今日が終業式。
待ちに待った夏休みの始まりです！！

う～らやまし～ですよ。

そして、夏休みといえばラジオ体操！
うちの子供も張り切っていますが、明日からの三連休も6時すぎに起床？
親はかえって辛かったりして・・・。

良い夏休みになるといいね！！

2008/07/18(金) 16:07 | おやぢの戯言・独り言 | トラックバック：0 | コメント：0 | ページトップ↑

猛暑のなか

現地調査にきています。

全国的に著名な高級住宅街である、松濤です。
高級住宅街だって暑さは変わりません。

暑い！！！です。

2008/07/17(木) 15:24 | 携帯から | トラックバック：0 | コメント：0 | ページトップ↑

Marathon du Médoc（メドックマラソン）

メドックマラソンってご存知ですか？
おやぢは知りませんでした。

メドックというのはフランス南西部の、ジロンド河西側。著名なボルドーワインの産地を多く含む地域です。
ここで開催されるマラソン大会で、距離はフル、つまり、42.195ｋｍ。

その距離を、ただ走るだけでなく、仮装そして走る（義務ではないという話もアリ）・・・。
そして、ただ仮装をしては走るだけでなく、ワインを飲みながら走る！
というなんとも素敵なマラソン大会だそうです。

給水ポイント、ならぬ「給酒ポイント」でメドック産の名醸ワインの数々を飲むことが出来るとのことで、1級シャトーモノも供されるとのこと。
生牡蠣やステーキもふんだんにあるとか。

ステキじゃないですか！
行きたいじゃないですか！

このマラソンに出て楽しむためには、フルマラソンを走るだけの脚力、意思疎通が出来る程度の簡単なフランス語、そしてなにより強靭な胃腸が必要になると思います。

人生の目標がまたひとつ増えました。喜ばしい限りです。

ちなみに今年の開催は現地9/6（土）だそうで、おやぢと同期の不動産鑑定士Ｔ橋さんが堂々の参加！
後日談とお土産に期待しています。

そういえば、東京マラソン2009は来週22日からエントリーの受付が始まります。
こちらも忘れられません！

2008/07/16(水) 16:41 | 趣味のこと | トラックバック：0 | コメント：4 | ページトップ↑

ＩＴ弱者

個人で事務所をやっていると、「ああ、ＩＴ担当者が欲しい！！」というような事態に度々直面する、といったようなお話を以前、したことがあるかと思います。
昨日もそんな日でした。

朝、いつも通りに出社し、ＰＣの電源を入れ、メールの確認を・・・
あれ？

エラーメッセージ。サーバーがみつからない？
ＷＥＢは・・・あ、つながらない！

ここで、まず、基本通り、ＰＣを再起動します。状況変わらず。
ルーターの電源を切って入れなおします。変わらず。
宅内ＶＤＳＬ装置の電源を切って入れなおします。やっぱりだめ。

乏しいネットワーク知識を総動員して、ルーターの接続状況をチェックしたところ、プロバイダーからの応答がない状態であることが判明。
そこでまず、プロバイダー（ＯＣＮ）のサポートに電話しました。
しかし、障害などは無い模様で、担当者の見解で、ルーターが怪しいのでは、ということになり、今度はルーター（バッファロー）のサポートに電話。

バッファローのサポートでは、最終的にはルーターのリセットまでしたのですが、状態は変わりません。
ここにきて、やはり、ＬＡＮサイドではなく、ＷＡＮサイドの問題であるらしい、という結論を得て、再度、ＯＣＮのサポートに電話です。
そろそろ、疲れてきております。

これまでの経緯を説明したところ、回線自体が怪しそうということになり、今度はＮＴＴ東日本のセンターに回されました。
ここで、ビル全体のＶＤＳＬの集合装置がクサイいうことになり、やっと修理の派遣依頼。
時間は既に正午近くになっています。
原因特定だけで半日です。

結局、ＮＴＴの修理担当の方がいらして、熱でやられていたビルの集合装置を交換。ネット関連が全て復旧したのは16時半すぎでした。

朝イチから始まった、復旧作戦は、結局丸1日かかった挙句、室内装置にはなんら問題が無かったという「切ない」結果。
もし、昨日1日出張であったなら、故障の事実など知る由も無かったのかもしれません。

本業以外に振り回されて、疲れきった昨日の仕事は、メール1本打っただけで終了。
貴重な1日を返して！！！

2008/07/15(火) 16:53 | 不動産鑑定士 | トラックバック：0 | コメント：0 | ページトップ↑

週末の日記（7/12～13）

土曜日
午前中、子供を習い事に送って行き、合間に給油。ガソリン高～！
終了後、そのまま車で越後湯沢を目指す。首都高速は少々、渋っていたものの、全体的には順調。
途中、上里ＳＡで昼食をとり、湯沢ＩＣには14時過ぎに着。
そのまま国道17号線を三国峠方面に走り、奥清津発電所「ＯＫＫＹ」へ向かう。
ここは日本最大級の揚水発電所。妻は興味津々。子供はスケールの大きさと騒音にやや怖がる。
15時頃には、冬場、スキーの定宿にしているＮＡＳＰＡニューオータニにチェックイン。
雪のないスキー場で、フリスビー、バドミントンなどしてしばし遊び、その後、室内プールへ。
温泉大浴場で汗を流し、ブッフェ形式の夕食。おやぢは今回、和食中心の組み立て。八海山、久保田（百寿）などのコップ酒をいただく。
食後、蛍でも見に行こうか～、と妻と相談するが、子供が
「タクシー乗るのいやあ・・・」
と言い出したので、中止。
ゲームセンターに寄ったり、お土産を買ったりして過ごす。

日曜日
湯沢も良い天気！
ブッフェ形式の朝食。おやぢと妻は和風、子供は洋食系。
食後、チェックアウトし、冬場は湯沢高原スキー場となる「アルプの里」へ向かう。
越後湯沢駅近くからロープウェイで一気に800ｍの上空へ。
サマーボブスレーやゴーカート、広場で遊んだりするが、「暑さ」が誤算。
昼前には下山。
あまりに熱いので、川でも・・・と思い、魚野川の川原に行くが、やはり、「暑！」。
夕方まで遊ぶ予定を変更して、昼過ぎに帰路につく。
関越・首都高速ともガラガラで、14時過ぎには自宅着。
遊び足りない子供と、水に浸かりたい妻との意見が一致したため、浜町プールへ。
1時間ほど遊ぶ。
夕食は寿司の出前でも・・・と思っていたところ、「2時間かかります。」と言われ、断念。
中華の出前に方向転換。
寿司を食べるつもりで成城石井で買ってきた「亀の王」生貯蔵酒をちびちびとやる。

2008/07/14(月) 16:40 | 日記風に綴る | トラックバック：0 | コメント：0 | ページトップ↑

着衣泳

うちの子供の小学校は、わりと水泳に力を注いでおりまして、高学年になると、千葉の海で遠泳をしたりするようです。
そして、もうひとつ、1年生から全ての学年に取り入れられている恒例の授業が「着衣泳」。
その名の通り、服を着てプールに入るわけです。
（今は取り入れている学校も多いのでしょうか？少なくともおやぢが小学生の頃はありませんでした。時代が違うか・・・）

最近、うちの子供は自ら「水泳命！」宣言をし、多いときには、学校・スクール・近所のプールでの自主練、など2日で3度も泳いでいるという状況。
おかげで、昨年同時期には浮くのがやっと、というレベルだったのが、今では綺麗なクロールで100ｍは泳げるようになってしまいました。
先日のプライベートレッスンでは50分の間に1ｋｍ以上泳いでいましたから、ちょっとしたものです。

そんな状況下の着衣泳。
逆に「結構、泳げる。」などと自信を持ってもらっても困るなあ・・・などと思っておりましたが、授業はもっと実践的だったようです。
助けを呼ぶときの手の挙げ方、ペットボトルなど少しでも浮くものへのつかまり方などをやったとのこと。

う～ん、なかなか良い授業です。

もうすぐ、夏休み。
安全に気をつけて、楽しんで欲しいものです。

2008/07/11(金) 17:10 | おやぢの戯言・独り言 | トラックバック：0 | コメント：0 | ページトップ↑

ＭＬＢオールスター

ＭＬＢ、好きなんです。

といっても、日本人選手が活躍しだして、放映が多くなってからのファンですので、各球団の選手について平等の知識を持っているわけではありませんが、あのスピードとパワーには魅了されます。
個人的には、マリナーズが強かった頃、クローザーの大魔神佐々木をヤンキースが攻略したポストシーズンゲームが非常に印象に残っています。
今では、たまに仕事がヒマなときには、ＢＳで1～2回ぐらいを家で見てから出社することもあるくらいです。

さて、来週はＭＬＢもオールスター。

今日、小耳にはさんだビッグニュースによると、昨年ＭＶＰのイチローが、今年は前夜のホームラン競争に出るらしいじゃないですか！！

正式決定ではないみたいですが、本当だとしたら、こりゃ、見逃せませんね。

2008/07/10(木) 17:13 | 趣味のこと | トラックバック：0 | コメント：0 | ページトップ↑

小さいけど便利そう！

今朝の日本経済新聞の新製品を紹介するコーナー記事で、ふと目に留まったものがありました。
それはコクヨの「ワンパッチスタンプ」（http://www.kokuyo-st.co.jp/stationery/patch/）

パンチ穴の補強シールが簡単に貼れてしまうというスグレものです。

不動産鑑定士は資料を2穴ファイルにファイリングして、現地調査のときなどに持ち歩くことが多いのですが、風などの影響で資料がちぎれてしまう・・・ということがよくあります。
けれど、パンチ穴補強シールを位置合わせして、ぺたぺたと貼るのは結構大変。
そこで、この新商品の出番ですね。

少なくとも、地図類などのパンチ穴補強には十分に戦力になってくれそう。
剥離紙がなく、Ｅｃｏなところも良い感じです。

2008/07/09(水) 16:41 | 不動産鑑定士 | トラックバック：0 | コメント：0 | ページトップ↑

地価調査評価作業追い込み！

昨日はおやぢが所属する分科会の、都道府県地価調査の最終会議が開催されました。
13時半から17時までが会議室、その後は居酒屋に移動して、延々と会議は続きました（？）。
そんなわけで、今日はちょっとお疲れモードです。

でも、安閑とはしていられません。
実はここから先が、評価書作成作業の追い込み！
各評価員が作成した取引事例の最終統合データが評価員全員に配布され、このデータを利用して、評価書作成支援ソフトと呼ばれる専用のソフトで評価書を作成してゆきます。

ここから評価書の提出までは1週間もありません。
地価公示・地価調査は長期戦ですが、評価書提出前の数日間が本当に勝負どころになります。
そんな週末に予定を入れてしまった、お間抜けなおやぢにとってはなおのことです。
さ～、頑張りますか！

2008/07/08(火) 16:36 | 不動産鑑定士 | トラックバック：0 | コメント：0 | ページトップ↑

週末の日記（7/5～6）

土曜日
前夜は不動産鑑定士の同期会。家に帰ったのは1時半過ぎ。
それでも、朝、なんとか起床。
子供を習い事へ送ってゆき、合間にスタバでアイスアメリカーノ（ショートのショット追加）を飲む。
前夜、鑑定士同期のランナーT橋さんに「ストレッチが足りない！！」と散々、お説教を受けたため、その後、書店でストレッチの本を購入。
妻と子供は友人と約束があり、昼食は外。おやぢは1人、成城石井のドライカレーで昼食。
夕方、10ｋｍほど軽くジョギング。
もちろん、前後には本を眺めつつ、入念なストレッチを施す。
夕食は、妻特製のキャベツとザーサイの中華風パスタ、シーザーサラダ、チーズなど。
ワインはMontes Cherub Rose 2007。
アド街で高島平をチェックして就寝。
【ワインの一言】
チリの名門、モンテスのロゼ。しかも、シラー100％。興味津々！
妻が「ボージョレみたい。」と言っておりましたが、確かに。ベリー系の香りと、柔らかでいながら、タンニンを感じさせるスタイルは似ています。
キリツ！と冷やして夏に合うワイン見っけ、という感じです。

日曜日
午前中の混まないうちに買い物に行ってしまおう・・・と10時過ぎに日本橋高島屋に行くが、既に駐車場は入り待ち。そうか、セールのシーズンか・・・。
Ermenegildo Zegnaで、直しをお願いしていたパンツを受け取る。麻にシルク混のジャケットが目に付き、つい、衝動買い。でも、以前から気になっていた、ヌバックの真っ赤なドライビングシューズは我慢する。
その他、子供の洋服などを買い、ついでに地下で昼食（冷やし中華、ジャージャー麺など）を買って帰宅。
午後は子供の塾のテスト。合間に妻と買い物。
夕食は、カレー風味ポークピカタ、イカとホタテの刺身、オクラ納豆など。
先週に続き、黒糖焼酎「碧い海」のロックを合わせる。

2008/07/07(月) 16:39 | 日記風に綴る | トラックバック：0 | コメント：2 | ページトップ↑

コメントについて

「書き込めない！！」
というご指摘を受けまして、一旦、禁止ワード等を解除しました。

ご利用下さい。

2008/07/07(月) 12:27 | 不動産鑑定士 | トラックバック：0 | コメント：0 | ページトップ↑

ARESマスターコンベンション

昨日は午後から、社団法人不動産証券化協会認定マスターを対象とした「第3回ARESマスターコンベンション」（東京国際フォーラム）に参加してきました。

第Ⅰ部はセミナー。
まず、「サブプライムローン問題以降のUS-REIT業界の動き」という題目でニューヨーク大学不動産研究所のローレンスJ.ロンジェ准教授の講演。
もちろん、同時通訳付。
次に、「米国サブプライムローン問題の教訓と日本の金融市場の課題」と題して、東京大学大学院経済学研究科の伊藤隆敏教授による講演。
スタグフレーション下における、金融・財政政策の話は興味深かったです。
セミナーの終わりには、早稲田大学大学院ファイナンス研究科の川口有一郎教授を進行役にして、2氏によるパネルディスカッションが行われました。
この間、結局、2時半から6時過ぎまで座りっぱなしで、お尻が痛くなってしまいましたが、セミナー自体は有意義でした。

第Ⅱ部はパーティ。
この手のパーティにしては珍しい、着席式でのコース料理。
立食にすると「逃亡」する出席者が多くなりますし、どうしても知った人と話すことの方が多くなってしまう・・・という配慮からだと思われます。
ネームプレートの裏に記載されたテーブルに座り、初めてお目にかかる方々と名刺を交換し、歓談。これも楽しかったです。

それにしても、普段、地味～な鑑定業界に身をおいている者にとっては、ARESは派手～と映ります。
ま、ARESの正会員には日本を代表する企業が名を連ねていますから、「実弾」（わかりますよね？）持ってんぞ～！！ということなのでしょうね。
たまにこんな場所に身をおいてみることも刺激的です。

さて、今夜も連荘で飲み会。
不動産鑑定士の同期会です。
地味？
いやいや、若手の集まりは結構、華やかなのですよ。
「飲みすぎ注意報！」発令中です。

2008/07/04(金) 16:54 | 不動産鑑定士 | トラックバック：0 | コメント：0 | ページトップ↑

ＧＩＡＮＴＳスクールランチ

読売GIANTSの選手の皆さんが学校を訪問し、子供たちとふれあったり、一緒に給食を食べたりする・・・。
そんなことが行われていることをご存知でしたか？

http://www.giants.jp/G/gnews/news_39527.html

うちの子供の小学校も紹介されています。
都会の子供はいいですねえ。
おやぢが子供のころだったら狂喜乱舞していることと思いますが、うちの子供は割とクールでした。
普段、野球を見る機会があまりないからでしょうけど。

一番、興奮していたのは新潟の「じいじ」（おやぢの父です、ハイ。）だったかも。

2008/07/03(木) 17:14 | 不動産鑑定士 | トラックバック：0 | コメント：0 | ページトップ↑

J-REITの苦悩

「産業ファンド投資法人は7月1日、予定していた新投資口の発行を中止すると発表した。最近の投資口市場の低迷によって、新投資口の発行価格が想定を下回る見込みとなったため。これに伴い、7月中の取得を予定していた9物件、総額約331億円の取得も中止する。」
（日経不動産マーケット情報より）

J-REITの成長（キャッシュフローの成長、引いては分配金の増加、株価の上昇・・・といった良循環）のためには、｢内部成長｣と「外部成長」といった2つの成長戦略が欠かせません。

「内部成長」とは、すでに保有している物件の収益力が向上することをいいます。
具体的には、物件の賃料や稼働率の上昇、費用の削減といった戦略です。

一方、「外部成長」とは、物件を追加取得することで、ファンドの収益を向上させることです。
物件の追加取得を行うと、リスクの分散、スケールメリットによるコストの削減効果などなどのメリットも享受できます。
（ただ、ここで注意しなければならないのは、単純に物件を追加することが外部成長なのではなく、
『物件の投資収益率>資本コスト（リターンを期待される収益率）』
が成り立つ場合にのみ、外部成長があるということは申し添えておきます。）

現在の不動産賃貸市場では、賃料はやや伸び悩み、空室率は上昇傾向、というトレンドですから、内部成長のためにはコスト削減戦略が主にとられています。
まあ、ちょっと何というか、あまりダイナミックとはいえない部分でガンバっているわけですよ。

とすれば、外部成長戦略は大事になってきますよね。

ところが、J-REITの外部成長には大きな壁があります。

J-REITは株主に対して、当期利益の90％以上（実際はほぼ100％）を分配金として支払わねばなりません（そうすることによりいわゆる二重課税の回避を図っているわけです。）。
すると、内部留保が不可能（現実には減価償却費を内部留保していますが）となり、内部資金（自己資金）を利用して物件を取得することが出来ないわけです。

内部資金ダメ、じゃあ、外部資金だ！
とまずは、デットファイナンス（借入による資金調達）が候補に挙がってくるわけですが、これとて財務レバレッジ比率やＬＴＶ、カバレッジレシオなどの指標を睨みながら、かつ、貸手の状況（今は不動産に対しては厳しいですよね）などもあり、思い通りにいくものではありません。

すると必然的に残された最後の道はエクイティファイナンス（増資による資金調達）。
要は新規の投資口の発行です。

一般に新規投資口を発行すると、希薄化効果により、株価は下落します。
これを覚悟して、外部成長戦略をとらなきゃいけないときだってあるわけですよ。
だって、他の手立ては制限があるのですから。

さて、今回の産業ファンド投資法人。

今回、産業ファンド投資法人が外部成長戦略のため、新規投資口の発行（増資）を発表したのが6月12日。
翌営業日の6月13日には株価は前日比40,000円安（約▲10％）となりました。

そして、上述の新規投資口の発行中止のプレスリリースがなされた昨日、株価は前日比47,000円高（約+14％）と大幅に上昇しました。

マーケットが投資法人の外部成長戦略にＮＯ！という明確なサインを送ったわけです。

大幅な内部成長が期待出来ない昨今、外部成長戦略を軸に今後を考えていた投資法人にとっては衝撃的な出来事となりました。

J-REITの迷走はしばらく続くのかもしれません。

2008/07/02(水) 15:59 | 不動産鑑定士 | トラックバック：0 | コメント：0 | ページトップ↑

ちょい不良オヤジ？？

東京都内在住・在勤者にとっては、「芸能人（有名・著名人含む）に出会うこと」は決して珍しいことではありません。
おやぢも今まで、街で、電車で、飲み屋で、いろいろな芸能人に出会ってきました。

上京したての頃は、そういうシチュエーションって結構ドキドキしたり、うれしかったりしたものですが、年もとり、ＴＶもほとんど見ないような今となっては、胸の高鳴りは全くありません。
むしろ、おやぢのジョギングコースの隅田川テラスで撮影なんかされていると、通行止めになっていたりして「迷惑！！！」と感じるほどです。

そんな先日。
会議に出るため、水天宮前駅から地下鉄に乗ろうと歩いていたところ、目の前に怪しいオヤジがおりました。
髪は短髪で、細身。
服装はというと、明るい色調のスーツの上下に、足元は裸足で白いスニーカー。

「あ～あ、おじさん、ちょい不良（ワル）めざしてやっちゃったな・・・」
というようなコーディネートです。

こちらに振り向くと、当然、ノータイで、シャツは第3ボタンぐらいまで開けています。

「ハテ・・・？　！！」

すみません、本物（パンツェッタ・ジロー●モさん）でした。

心電図と腎臓の数値だけがチョイ悪の、おやぢ如きがとやかく言えるような相手ではありません。

久々に「芸能人」を意識したヒトコマでした。

2008/07/01(火) 16:36 | おやぢの戯言・独り言 | トラックバック：0 | コメント：0 | ページトップ↑